卖住宅还是一门好生意吗？

卖住宅是一门好生意吗？对于上一个十年来说，当然是。

不然怎么成就那么多高杠杆高负债高周转的企业，在销售榜上轮流霸屏。

十年世道好轮回啊。

眼下，公开市场拿地，利润率死低死低，但可怜的房企们，还能有什么心眼呢：

不拿地，现在就死；拿了地，不亏死就谢天谢地了。

高周转突然就不灵了。

还能咋办？换战场呗。

我们发现，越来越多的房企减少了在公开市场拿地，纷纷玩起了旧改。

虽然旧改周期又长风险又大，但至少，拿到了有钱赚啊！

所以，克而瑞的数据说，截至2020年7月，TOP50的房企中，已经有61%涉足城市更新了。

上到恒大、万科这些头部房企，下到深耕城市更新领域多年的中小房企，甚至连小鱼小虾都在布局拿项目，唯恐错失下一个“住宅发展的黄金十年”。

当旧改都开始卷起来的时候，卖住宅，真的还是一门好生意吗？

在湾区，富力算是最早入局旧改的房企之一。

早在27年前，广州就开始进行大量旧厂房、旧城区改造，当时本地人戏称，“广州每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳”。

佳兆业同样是领头羊。从1999年开始，改造深圳郊区的烂尾楼，如今佳兆业手握超1.08亿平的旧改土储，是“老二”时代中国的两倍。

“华南五虎”之一的合生创展，也在20多年前就介入广州的新基村，开发华南新城项目，甚至开创了征用70公顷集体用地的先河。

但总的来说，旧改时间太长，不确定性又高，在很长一段时间里，除了几家对本地知根知底，深耕旧改市场的民企，这块蛋糕，基本无人问津。

也是，高周转的钱躺着赚多香啊，旧改的几个辛苦钱，真没必要。

但时代的馈赠，总有收回的一天。

2016年，“房住不炒”来了。随后的限价政策叠加“三道红线”和供地“两集中”，在公开市场拿地不但越发艰难，利润也薄得不行。

回头看看，旧改虽然步骤麻烦风险又大，但是，成本低，赚钱多啊！

于是，除了早期入局的几家零星的公司，不少房企主动趟起了这滩“浑水”：

如潮水般在一二线城市抢旧改的地，连市郊的村落都不放过——像非限购区增城和从化，不少招拍挂的土地都无人问津，可旧改却能成为被疯抢的香饽饽。

这些入局的开发商也变得多元起来。

“豪宅专家”星河湾，2019年开始做旧改，至今在广州已获得6个旧改项目。

专做旧改的“过江龙”升龙、大华集团和俊发集团，攻入大湾区，频频落子。

头部房企更是又准又狠——恒大和万科，在最新的深圳城市更新计划立项土储规模中已经力压不少本地民企，排入前十之列。

就连一向只愿深耕三四线城市的碧桂园，都在深圳的榜单上有了姓名。

真·卷啊。

民企卷个热火朝天也就算了，好歹也是市场自发的行为。

随着各家房企旧改的布局和占比日重，“有形的手”开始重新定义游戏规则，将“天平”拨向了另一边——

地方政府开始宣布和大力鼓励国企参与旧改了。

讲真，对于职业经理人掌舵，不求有功但求无过的国企而言，本来没啥意愿趟这浑水的——

有个国企的朋友就推心置腹地和我说过，他们曾参与一个村的旧改，因为不太懂行，给平台公司砸了大几千万，却连意向企业入围的机会都没捞着。

“虽说是正常的试错成本，但领导害怕担责，以后再也不提旧改了”。

但现在，整体政策转向了。

旧改大户白云3月底颁布了实施意见，“鼓励区属国企参与旧村庄全面改造的前期工作”。

随后，黄埔、增城……纷纷发文，进一步明确鼓励区属国企参与旧改的倾向。

更夸张的是南沙。

南沙直接在文件中将旧村改造项目分为三种类型，其中，被纳入区工作方案和广州城市更新项目储备库的共63个项目。

如果没在2021年4月1日前完成基础数据调查工作，“原则上由南沙城市更新投资发展有限公司负责组织开展”。

基本等于打了个包，全权送给区属国企。

当然，扶持国企入局并非广州独有，全国其他城市也正陆续上演。

近日，上海成立了800亿元的城市更新改造基金，资金来源均是赫赫有名的央企、国企和险资。

想要用这个基金？对不起，仅面向央企、国企开放。

对于这个操作，有“接近该基金的人士”表示：民营企业拿不出一大笔钱投入7-8年，这么“豪横”的企业会选择直接到公开市场拍地啊。

而天津近期也明确提出，对于改造周期长和市级重大项目，由具有实力的国有企业作为“操刀”主体。

而且，天津市城投集团作为地方政府的“长子”，获得了与国家开发银行天津市分行1200亿元的合作授信机会。

啧啧啧，真是令人艳羡。

这一系列的举动，基本宣告了各个地方国企在城市更新中可以获得的巨大“声浪”和优势扶持，而民企好像只能……自立更生。

短短几月，中小房企入局旧改的先发优势荡然无存，这块肥肉，是越来越吃到嘴里了。

但扪心自问，无论是招拍挂，还是旧改，卖住宅这事儿，真的还是一门好生意吗？

回头看看过去房价暴涨的年代，房企只需要拼命借钱拼命拿地拼命高周转，光靠赚快钱，就可以登上福布斯排行榜。

到了现在，房地产行业遭遇了史上最严厉的“围剿”，针对住宅的调控“万箭齐发”，房企不得不在旧改领域扎堆——

虽然前期脏活累活多，但只要处理好拆迁和复建，兜兜转转，大都能转回大家熟悉的，卖住宅的模式。

但，这难道不是另一种简单粗暴的“赚快钱”么？

在住宅赛道“躺平”太久，产生路径依赖后，大部分房企真的已经很难花心思去琢磨其他的商业模式，做真正的多元化了。

那些资金沉淀大、运营要求高，需要精耕细作的持有型赛道，就算可以穿越经济周期的牛熊，但却少人问津。

因为这需要极大的克制力和长期主义精神。

比如说，龙湖。

这家女掌门人掌舵的房企早早放弃了对规模的追求，从2011年开始，就前瞻性地把销售回款的最高10%，投入到持有型物业。

这样的策略带来的，是龙湖在过去十年的绝大部分时间，少有享受过Top10房企的殊荣。

但好处是，这十年，龙湖在商业地产、长租公寓等领域，已经有了自己的护城河。

再回头看看，同为“地产川军领头羊”，却不得不官宣45.44亿元债务违约的蓝光发展。

在大鱼吃小鱼的年代，留给民企，尤其是中小型民企选择差异化战略的时间，真的，不多了。

以上为正文，来自熊先生

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